Ai o garsonieră, un apartament sau o casă pe care nu le folosești?
O resursă excelentă pentru a genera venituri suplimentare este să închiriezi aceste spații pe termen scurt sau chiar lung.
Vă recomandăm să nu vă asumați riscuri și să vă asigurați locuința în cazul în care o închiriați. Toate companiile de asigurări vă pot ajuta să alegeți cea mai bună asigurare pentru locuința dumneavoastră. Nu uitați că aveți obligația legală să încheiați și polița de asigurare obligatorie PAD.
Riscurile asigurate trebuie să includă distrugerile atât ale locuinței, cât și ale bunurilor din interiorul acesteia, precum și răspunderea civilă pentru pagubele produse terților. Nu vă doriți ca chiriașul șă inunde vecinul de jos și să vă lase pe dumneavoastră să plătiți pagubele de exemplu.
Este musai să aveți un contract de închiriere încheiat cu chiriașul pe care să-l declarați la ANAF. Acest lucru vă protejează de eventualele probleme care pot apărea.
Nedeclararea la ANAF a contractului pare o idee bună pentru că nu veți plăti impozit pe venit, dar de fapt ceea de faceți se numește evaziune fiscală, iar riscurile sunt foarte mari, plecând de la amenzi penale, impunerea "din urmă", popriri pe conturi și bunuri sau chiar închisoare.
Întotdeauna contractul să stipuleze la semnare plata în avans a 1-3 luni de chirie și o garanție de 1 lună. Lunile plătite în avans precum și garanția se restituie la sfârșitul contractului dacă nu sunt probleme, astfel încât la terminarea contractului chiriașul va primi înapoi echivalentul a 1-3 luni de chirie, sau dacă așa conveniți cu el, nu va plăti ultimele luni de chirie în contul acestui avans, dar vă recomandăm ca garanția să rămână gaj până după inspecția finală. Puteți ajuta chiriașul permițându-i să plătească doar garanția și prima lună de chirie în avans, iar restul de 2 luni de chirie să le plătească în câteva rate.
Atenție la chiriașii care vin prin intermediul agențiilor imobiliare deoarece acestea vor percepe drept comision o lună de chirie de la chiriaș, dar și o lună de chirie de la proprietar! În funcție de situația dumneavoastră personală, poate că ar fi mai bine să închiriați direct, fără intermediari, dar vă sfătuim să luați în calcul și varianta chiriașului adus de agenția imobiliară. În acest caz fiți înțelegător cu chiriașul și permiteți-i să plătească mai puțin în avans, de exemplu doar garanția și prima lună de chirie, iar restul de 2 luni de chirie să le plătească în câteva rate. Fiți flexibili dar fermi în contract.
Locuința poate fi mobilată, în acest caz prețul chiriei va fi mai mare, sau nemobilată, caz în care prețul chiriei va fi mai mic. În funcție de situația dumneavoastră personală, puteți alege una din aceste variante. De asemenea este posibil ca chiriașul să dorească doar parțial mobilată, în acest caz trebuie să decideți ce mobilă să lăsați și ce mobilă să scoateți din locuință și chiar dacă vă convine acest lucru.
În funcție de durata contractului, aceasta poate fi de scurtă durată (sub 1 an) și atunci va trebui să negociați cu chiriașul spre fârșitul perioadei contractuale să permită accesul unor potențiali chiriași pentru a vedea locuința și a semna un nou contract, să vă permită să faceți o pre-inspecție finală pentru a determina dacă sunt necesare intervenții sau reparații și de asemenea inspecția finală cu chiriașul de față.
Contractul poate fi și de lungă durată (peste 1 an) și atunci nu va trebui să vă faceți griji pentru aceste aspecte. În acest caz chiriașul va sta mult mai mult timp în locuință și va avea grijă de ea, de aceea stabiliți de la bun început condițiile în care acesta poate face modificări sau reparații în locuință, de exemplu dacă dorește să zugrăvească sau să schimbe parchetul, dacă dorește să instaleze un sistem de supraveghere video, dacă dorește să instaleze un sistem de aer condiționat etc. și să ceară permisiunea înainte. În funcție de tipul de reparații acestea pot cădea în sarcina dumneavoastră.
La predarea locuinței către chiriaș faceți împreună o inspecție și un proces verbal de predare-primire în care să specificați toate detaliile, inclusiv eventualele defecte sau probleme, astfel încât la sfârșitul contractului să nu aveți surprize neplăcute. De asemenea faceți poze și/sau filmări cu locuința înainte de a o preda chiriașului, în care să apară și chiriașul dar și dumneavoastră. Trimițând aceste poze și filmări pe email către chiriaș dar și procesul verbal (care poate fi xeroxat sau pozat), aveți dovezi că acestea au fost făcute la data respectivă și că nu sunt modificate ulterior.
Faceți similar și la terminarea contractului, chiriașul să aibă copii după procesul verbal de inspecție finală și pozele sau filmările făcute. Pozele și filmările pot fi comparate cu cele făcute la începutul contractului pentru a vedea dacă sunt diferențe. În plus chiriașul va avea dovada că a fost totul în regulă la plecare și că nu a deteriorat locuința.
Vă sfătuim să încasați chiria în cont bancar de câte ori este posibil, astfel încât să aveți dovada plății atât dumneavoastră cât și chiriașul. Extrasul de cont poate fi folosit în instanță dacă este nevoie. În cazul în care încasați "în mână" chiria, scrieți o chitanță de mână care să conțină toate detaliile necesare (data, suma, perioada de chirie, numele celor implicați), inclusiv semnătura chiriașului și a dumneavoastră. Dați chitanța chiriașului dar nu înainte de a face o poză cu telefonul mobil, astfel încât să aveți o dovadă și dumneavoastră. Dacă aveți posibilitatea, folosiți un indigo să creați 2 exemplare, scanați sau xeroxați acea chitanță.
Explicați acest proces chiriașului de la bun început și dacă nu este de acord, atunci poate că nu este cel mai bun chiriaș pentru dumneavoastră. De asemenea explicați că aceste transferuri și/sau chitanțe sunt necesare pentru a vă proteja pe dumneavoastră dar și pe el, pentru a evita eventualele probleme care pot apărea, ambii putând folosi aceste informații în instanță dacă este cazul.
În cazul chitanțelor puteți pregăti de acasă ceva tipizat scris pe calculator și să completați la fața locului doar data, suma și semnăturile. Acest lucru nu este necesar dar vă scutește un pic de timp. Aveți aici un model de chitanță.
Dacă vă permiteți, încheiați contractul la notar, mai ales pentru contractele de lungă durată. Nu este necesar, dar este mai important față de un contract scris de mână. În plus, notarul vă poate ajuta să aveți un contract complet și care să acopere toate aspectele unei asemenea închirieri.
Urmăriți măcar o dată la 3 luni locuința, pentru a vedea dacă sunt probleme sau dacă chiriașul are nevoie de ceva. Verificați listele de întreținere pentru a vedea dacă chiriașul plătește la timp și dacă nu, atunci luați măsuri pentru a rezolva această problemă. Dacă chiriașul nu plătește întreținerea, atunci puteți să plătiți dumneavoastră și să adăugați această sumă la chirie, dar puteți și să reziliați contractul și să-l dați în judecată pentru a recupera sumele datorate în cazul în care suma depășește valoarea chiriilor în avans și a garanției.
Chiar dacă sunteți proprietarul, nu aveți absolut niciun drept să întrați în locuință fără acordul chiriașului. Acest lucru este ilegal și constituie violare de domiciliu și violarea intimității. Dacă aveți nevoie să intrați în locuință, atunci trebuie să cereți acordul chiriașului și să stabiliți o dată și o oră la care să faceți acest lucru.
Trebuie spus și faptul că dacă chiriașul vă solicită să părăsiți acel imobil, iar dumneavoastră refuzați, la fel este infracțiune de violare de domiciliu.
În caz de urgență majoră, cum ar fi un incendiu, o inundație, o explozie etc. atunci puteți să intrați în locuință sau să facilitați să intre pompierii, poliția, salvarea etc. pentru a salva vieți omenești sau pentru a limita pagubele materiale. Încercați să aveți martori la aceste acțiuni și/sau să faceți poze și filmări pentru a vă proteja. Aveți grijă să sunați chiriașul și să-i explicați situația înainte de a intra. Dacă nu se poate stabili legătura telefonică, lăsați un mesaj pe SMS, WhatsApp, Telegram sau ce folosiți pentru comunicare, și apoi stabiliți o întâlnire pentru a discuta despre ce s-a întâmplat și ce trebuie făcut. Dacă este posibil, cereți chiriașului să vină cât mai repede la locuință. Securizați locuința la plecare, dacă este mai este posibil.
Țineți minte că aceste situații de urgență nu sunt definite în legislație, dar dacă sunt situații care pun viața cuiva în pericol sau care pot provoca pagube materiale importante , atunci puteți să acționați în consecință. Cu dovezile și martorii pe care îi aveți, puteți să vă apărați în instanță dacă este cazul.
Nu constituie situații de urgență majoră, de exemplu, faptul că ați uitat ceva în locuință, că ați auzit zgomote ciudate, că ați văzut luminile aprinse sau ușa deschisă, că ați văzut pe cineva intrând sau ieșind sau dacă vecinul are urme de inundație. În aceste cazuri trebuie să contactați chiriașul și să-i cereți acordul pentru a intra în locuință sau să-i cereți să facă el acest lucru. Dacă chiriașul nu răspunde sau nu este de acord, atunci trebuie să contactați poliția și să-i cereți să vă ajute să intrați în locuință.
Păstrați tot timpul o copie a cheilor de acces și nu permiteți chiriașului să schimbe încuietorile sau să monteze alte încuietori suplimentare. Dacă chiriașul dorește să facă acest lucru, atunci trebuie să vă dea o copie a cheilor și să vă permită accesul în locuință în caz de forță majoră. Acest lucru trebuie stipulat în contract! Explicați chiriașului că există posibilitatea ca acesta să piardă cheile și să rămână pe afară, iar dacă nu aveți o copie singurul mod în care poate intra în locuință este să spargă ușa sau să apeleze la un lăcătuș, dar apoi trebuie să plătească sau să remedieze pagubele. Dacă strică ușa și aceasta trebuie înlocuită, atunci trebuie să o înlocuiască cu una identică sau cel puțin la fel de bună.
Lăsați vecinilor și asociației de proprietari numărul dumneavoastră de telefon și adresa de email pentru a că putea contacta în caz de nevoie. De asemenea luați câteva numere de telefon și adrese de email de la vecini. Acest lucru vă permiteți să aflați din timp de probleme cu chiriașii, de exemplu dacă sunt zgomotoși, se ceartă cu vecinii, fac scandal etc.